دستور نقشه چیست؟
دستور نقشه همانطور که از اسمش پیداست، دستوری است برای اینکه نقشه ساختمان بر اساس آن تهیه و ترسیم شود. دستور نقشه یک سند رسمی از سمت شهرداری است که در آن مشخصات و ابعاد اربعه ملک ( اندازه ی چهار طرف ملک مورد نظر) بر اساس طرح تفصیلی جامع شهر و آخرین مصوبات شهرسازی توسط سازمان ها و ادارات مربوطه برای احداث بنا تعیین می شود. اگر قصد ساخت ساختمان مسکونی، طراحی ویلا یا طراحی برج باغ دارید، اولین قدم اخذ دستور نقشه است.
- برای اخذ دستور نقشه چه کنیم؟ برای اینکه دستور نقشه بگیریم لازم است به یکی از نزدیک ترین دفاتر خدمات الکترونیکی شهر رفته و درخواست کتبی خود را در آنجا ثبت کنیم.
- چرا باید دستور نقشه بگیریم؟ جهت شروع ساختوساز جهت بدست آوردن مشخصات دقیق ملک برای دستور نقشه اقدام میکنیم.
- چرا تهیه دستور نقشه برای ملک کلنگی ضرورت دارد؟ طرح تفضیلی که برای شهرها نوشته میشود هرچند سال یکبار تغییر میکند، بهعنوان نمونه یک ملک دونبش ارزنده و کلنگی خریداریشده و تمامی ملکهای اطراف همه 5 طبقه بودند اما پس از گرفتن دستور نقشه متوجه شدیم پهنه ملک تغییر کرده و با گذر زمان از R به M تغییر کرده است. تعداد طبقات قابل ساخت کمتر شده و این پروژه صرفه اقتصادی ندارد.
10 المان اصلی در دستور نقشه
اصل اطلاعات 3 صفحه اول میباشد که مخصوص ملک موردنظر است و باقی صفحات مربوط به اطلاعات کلی ضوابط شهری میباشد.
- اطلاعات مالک یا مالکین
- نوع درخواست (تخریب و نو سازی، بازسازی و …) و اطلاعات درخواست دهنده
- ابعاد ملک طبق سند
- ابعاد موجود ملک بنا بر بازدید انجامشده توسط مأمور بازدید
- ابعاد باقیمانده ملک پس از اصلاح شامل انواع عقبنشینیها و …
- ابعاد گذر میتواند تعیین کند چندطبقه به ملک تعلق میگیرد و مشخص کردن تعداد دربها و جای دربها
- تعیین مساحتهای ملک که ملاک تراکم ملک میباشد.
- توضیحات برکف، همجواریها، درصد تراکم، نوع پهنه، درصد پوشش،تعداد طبقات، حداکثر تراکم مجاز، تعداد طبقات مجاز ، محل احداث بنا ، حداکثر پیشروی ، سطح اشغال هر طبقه
- شکل زمین و زاویه نسبت به هر جهت (شیب عرضی و طولی) ، جانمایی ملک ( مطابق با سامانه طرح تفضیلی )
- پیوستها شامل توضیحات در مورد ملک و ضوابط عمومی منطقه موردنظر شامل پارکینگها، سطح اشغال و …
مدت اعتبار دستور نقشه
زمان اعتبار آن، یکی از نکاتی است که مالکین باید به آن توجه ویژه داشته باشند. از زمانی که متقاضی دستور نقشه و مجوزهای مربوطه را تحویل میگیرد تا 6 ماه فرصت ساخت دارد. بنابراین دستور نقشه 6 ماه معتبر است و در صورت صدور بخشنامه جدید هم در این 6 ماه تغییری نمیکند.
در صورت به پایان رسیدن این مدتزمانی، متقاضی میتواند به مدت 2 سال را تمدید نماید. جهت تهیه دستور نقشه با گروه عمارت سازان آروین در تماس باشید و علاوه بر مشاوره رایگان با متخصصین ما از سایر خدمات آروینس بهرهمند گردید.
مدارک مورد نیاز برای اخذ دستور نقشه
برای ثبت درخواست دستور نقشه ، مدارکی نیاز داریم که در ادامه به آنها اشاره می کنم . قبل از آن یک نکته قابل ذکر است . هر ملکی یک یا چندین مالک دارد. حالا یا مالک خود پیگیر امور اداری شهرداری می شود یا وکیلی برای پیگیری این امور معین می کند. این وکالت باید در دفتر اسناد به صورت رسمی صورت پذیرد. حالا بپردازیم به مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست:
۱.اصل و تصویر سند مالکیت
۲.اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا مالکین
۳. در صورت مراجعه وکیل ، اصل و تصویر وکالت نامه ، شناسنامه و کارت ملّی وکیل الزامی است.
(توضیحات منظور از وکیل، شخصی است که به نمایندگی مالک اقدام می نماید مثل سازنده و یا اشخاصی که خدمات اداری انجام می دهند)
۴. اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک
۵. ارائه فیش آب ، برق ، گاز و تلفن (با کد پستی)
۶. نقشه ۱/۲۰۰۰ وضع موجود که محل دقیق ملک توسط مالک یا وکیل قانونی ایشان بر روی آن مشخص شده است.
دستور نقشه برای چه املاکی صادر میشود؟
برخی از مالکان تصور میکنند که دستور نقشه تنها برای ساختمانهای مسکونی کلنگی صادر میشود، اما این سند شهرسازی برای انواع مختلفی از املاک کاربرد دارد. شهرداری با صدور این سند، محدودیتهای قانونی ساختوساز را متناسب با موارد مختلفی مانند موقعیت، کاربری و شرایط ملک مشخص کرده و باعث میشود که طراحی و اجرای پروژه مطابق با مقررات انجام گیرد.
در واقع، تمام املاکی که قرار است ساختوساز جدید، تخریب و نوسازی یا تغییرات اساسی در آن انجام شود، نیاز به دریافت این سند دارند. محتوای دستور نقشه نیز براساس نوع کاربری ملک و موقعیت آن در طرح تفصیلی شهر، تعیین میشود. این دستور معمولاً برای املاکی که در ادامه آوردهایم، صادر میشود:
- املاک مسکونی کلنگی
- زمینهای خالی داخل محدوده شهری
- املاک تجاری و اداری
- ساختمانهای با کاربری مختلط
- باغها و املاک مشمول ضوابط برجباغ
- املاک دارای چند مالک یا سند مشاع (با شرایط خاص)
دستور نقشه در بافت فرسوده و املاک خاص
املاکی که در بافت فرسوده یا محدودههای خاص شهری قرار دارند، مشمول ضوابط متفاوتی نسبت به سایر املاک هستند. در بسیاری از موارد، شهرداری جهت تشویق نوسازی، امتیازاتی نظیر افزایش تراکم یا تعداد طبقات بیشتر در دستور نقشه لحاظ میکند. بااینحال، این امتیازات تنها در صورت ثبت صحیح اطلاعات و تطابق کامل با ضوابط منطقهای قابل استفاده خواهند بود.
دستور نقشه شامل چه محدودیتهایی برای طراحی ساختمان است؟
دستور نقشه بهعنوان راه طراحی معماری پروژه بوده و تمام تصمیمات مهم معمار در طراحی پلان، تعداد طبقات، سطح اشغال و جانمایی فضاها، مستقیماً تحت تأثیر اطلاعاتی میباشد که در این سند درج شده است.
نادیده گرفتن محدودیتهای که در این دستور، آورده میشود، یکی از رایجترین دلایل رد شدن نقشهها در شهرداری و اتلاف زمان و هزینه برای مالک است. به همین دلیل، بررسی دقیق این سند قبل از شروع طراحی، اهمیت بسیار بالایی دارد. مهمترین محدودیتهاییکه در دستور نقشه مشخص میشوند عبارتاند از:
- درصد سطح اشغال مجاز
- میزان پیشروی مجاز در هر طبقه
- تعداد طبقات مجاز روی همکف
- الزام تأمین پارکینگ
- محل احداث بنا و محدوده ساخت
- ضوابط نورگیری
نقش دستور نقشه در صرفه اقتصادی پروژه ساختمانی
دستور نقشه اهمیت بسیار زیادی در سودآوری پروژه ساختمانی دارد. اطلاعاتی مانند تراکم مجاز و تعداد طبقات تعیین میکند که یک پروژه تا چه اندازه از نظر اقتصادی بهصرفه است. در همین راستا سازندگان حرفهای قبل از خرید ملک کلنگی یا زمین، ابتدا شرایط این سند احتمالی را بررسی کرده و از صرفه اقتصادی پروژه مطمئن میشود.
برخی از تأثیرات اقتصادی این سند شامل تعیین تعداد واحدهای قابل ساخت، مشخص شدن محدودیتهای سرمایهگذاری، تأثیر مستقیم بر متراژ مفید قابل فروش هستند.
اشتباهات رایج مالکان هنگام دریافت دستور نقشه
بخش زیادی از مشکلات ساختمانی ممکن است در هنگام دریافت این سند رخ دهد. بسیاری از مالکان به دلیل ناآشنایی با ضوابط شهرسازی یا اعتماد به اطلاعات ناقص، دچار اشتباهاتی میشوند که اصلاح آنها بسیار پرهزینه یا حتی غیرممکن است.
این اشتباهات گاهی باعث کاهش تعداد طبقات مجاز، افزایش عوارض شهرداری یا تأخیرهای طولانی در صدور پروانه ساخت میشوند. رایجترین اشتباهات شامل موارد زیر هستند:
- اقدام به طراحی قبل از صدور دستور نقشه
- ثبت نادرست ابعاد ملک در مرحله درخواست
- بیتوجهی به عقبنشینیها
- تمدید نکردن این سند پس از پایان اعتبار
- اعتماد به توضیحات شفاهی بدون بررسی سند مکتوب
آیا امکان اصلاح یا تغییر دستور نقشه وجود دارد؟
در برخی شرایط، پس از صدور دستور نقشه مشخص میشود که اطلاعات ثبتشده نیاز به اصلاح دارد. شهرداری امکان اصلاح این سند را در موارد مشخصی فراهم کرده است، اما این فرآیند نیز دارای محدودیتها و ضوابط خاصی میباشد.
در صورتی که تغییرات اساسی مورد نیاز باشد، معمولاً صدور سند جدید الزامی خواهد بود. اصلاح ابعاد ملک پس از بررسی مجدد، تغییر نوع درخواست (در موارد خاص)، تصحیح اشتباهات سیستمی، اصلاح اطلاعات مالک یا متقاضی از جمله مواردی هستند که معمولاً امکان اصلاح مجدد آنها امکانپذیر است.
مدتزمان صدور دستور نقشه
یکی از رایجترین سؤالاتی که معمولاً مالکین برایشان پیش میآید مربوط به مدتزمان صدور دستور نقشه میباشد. اگر ملک ما ازنظر سندی و ابعاد مغایرتی با وضع موجود نداشته باشد و تخلفی صورت نگرفته باشد دستور نقشه 1 الی 2 هفته زمان میبرد. در صورت داشتن خلاف باید مراحل رفع خلاف طی شود و به زمان ذکرشده اضافه میشود.
چنانچه این اطلاعات با یکدیگر تطابق نداشته باشد، طبیعی است که فرایند کمی نیاز به زمان بیشتری داشته باشد.
نحوه استعلام وضعیت دستور نقشه
بعد از درخواست، شما میتوانید وضعیت خود را پیگیری کنید. برای استعلام وضعیت آن تنها کافی است مراحل زیر را انجام دهید.
با کد #۳*۱*۱۳۷* تماس بگیرید. کد پرونده موردنظر را وارد کنید. استعلام وضعیت دستور نقشه را دریافت کنید.
برای دریافت استعلام وضعیت آن حتی میتوانید وارد سایت شهرداری شوید و با واردکردن شماره پرونده، در فیلد مشخصشده از وضعیت مطلع شوید.
اهمیت دقت در ثبت اطلاعات اولیه برای دریافت دستور نقشه
دقت بالا در واردکردن اطلاعات اولیه هنگام دریافت دستور نقشه اهمیت بسیار زیادی دارد، چراکه این دادهها درواقع پایه و اساس طراحی نقشههای ساختمانی و اخذ مجوزهای مرتبط به شمار میروند. هرگونه اشتباه در واردکردن اطلاعات یا ناهماهنگی بین آنها باعث میشود که مراحل بعدی ساختوساز درگیر مشکلات جدی شود و چالشهای حقوقی یا افزایش هزینه و اختلال در روند اجرای پروژه را تجربه کنند. ازجمله دلایل اهمیت این موضوع میتوان به موارد زیر اشاره داشت:
جلوگیری از مشکلات قانونی
یکی از پیامدهای بسیار مهم ناشی از ثبت اشتباه اطلاعات اولیه، بروز مغایرت با ضوابط شهرسازی و مقررات ساختوساز است. اگر ابعاد ملک، موقعیت، نوع درخواست و مشخصات سندی، ناقص یا نادرست باشد، در مراحل بعدی دستور نقشه ممکن است اخطار از سمت شهرداری دریافت و حتی پروژه متوقف شود.
دقت در محاسبات مالی
اطلاعاتی که در دستور نقشه ثبت میشود، به طور مستقیم بر روی محاسبه هزینه ساختوساز، مالیات نوسازی، عوارض شهرداری و هزینه تراکم تأثیر دارد. بهعنوانمثال اگر متراژ ملک اشتباه وارد شود یا کاربری آن به طور درست ثبت نگردد، شهرداری هزینههایی را کمتر یا بیشتر از مقدار واقعی محاسبه میکنند، این اشتباه به نفع شهرداری تمام میشود؛ اما مبلغ اضافهتر را مالک باید پرداخت کند.
سهولت در فرایند ساختوساز
هنگامیکه اطلاعات اولیه بدون نقص ثبت شوند، فرایند تهیه نقشه که توسط معمار و مهندسین طراحی میشود و همچنین گرفتن تأییدیهها و صدور جواز ساخت با سرعت بالاتری انجام خواهد شد. اما هرگونه نقص و اشتباه باعث مراجعه مجدد به خدمات الکترونیکی و صرف زمان برای برطرفکردن اشکالات خواهد شد که تعلیق در پروسه دریافت مجوزها و ساخت را به همراه میآورد.
دقت در اجرای پروژه
ثبت درست اطلاعات در زمینه ابعاد زمین، نوع پلن، عقبنشینیها و… به طور مستقیم بر روی ترسیم نقشههای اجرایی تأثیر میگذارد. هر گونه اشتباه در دادههای اولیه در دستور نقشه باعث اشتباه در محل قرارگیری ستونها، دیوار، راهپله و یا دیگر موارد شده که این خطا پس از شروع ساختوساز دیگر قابلاصلاح نیست و در موارد حادتر ممکن است به تخریب سازه منجر شود.
گروه عمارت سازان آروین آرزوی آرامش و آسایش در فضایی ایمن برایتان دارد. در صورت تمایل برای درخواست مشاوره و تهیه نقشه های ساختمانی با ما در تماس باشید و یا از طریق واتساپ پیام بگذارید. 09120737242
مراحل صدور دستور نقشه
- درخواست به دفتر خدمات الکترونیک
- تعیین زمان برای بازدید ازملک و برداشت وضع موجود از طرف دفتر خدمات
- تهیه نقشه و ثبت و ارسال به شهرداری
- استعلام به زمین شهری و اداره ثبت و گرفتن تأییدیه و در صورت لزوم تغییر ابعاد
- تائید 4 مرحلهای شهرداری (رئیس صدور پروانه، رئیس طرح تفضیلی، معاون شهرداری و شهردار منطقه
- صدور دستور نقشه
-
نکته مهم دو
پهنه بندی ها مشخص کننده نوع کاربری ست (تجاری ، اداری ، مسکونی ، فضای سبز یا مختلط بودن).
در مقاله ایی دیگر به پهنه بندی ها اشاره خواهم کرد.
-
نکته مهم سه
قبل از ترسیم پلان ساختمان از دفاتر خدمات یا مشاور،کروکی بازدید را بگیرد.
-
نکته مهم یک
ما در دستور نقشه سه نوع ابعاد ملک داریم:
ابعاد طبق سند
ابعاد وضع موجود
ابعاد باقیمانده پس از اصلاحیدر نقشه های شهرداری 60% سطح اشغال و پیشروی بر اساس ابعاد طبق سند محاسبه و تعیین می شود. بر اساس ابعاد باقیمانده پس از اصلاحی ترسیم می شود. این اطلاحیات طبق طرح تفصیلی شکل می گیرد.
نحوه خواندن دستور نقشه
هر کدام شامل موارد مختلفی است که در ادامه به طور مفصل هر یک را بررسی خواهیم کرد:
شماره پرونده: در بالای تمامی دستور نقشههای شهرسازی، شماره پرونده وجود دارد. این شماره در واقع همان شماره شناسایی ملک است.
تاریخ صدور: اعتبار تمامی دستور نقشهها تنها تا شش ماه بعد از تاریخ صدور آن است. توجه داشته باشید ممکن است برخی از قوانین بعد از اخذ آن تغییر کند که در این صورت شامل آن قوانین نمیباشد. البته در تغییر قوانین ممکن است به جای در نظر گرفتن تاریخ صدور آن، تاریخ درخواست برای دستور نقشه را ملاک قرار دهند.
کد شناسایی ملک: کد شناسایی ملک در واقع همان شناسهای است که شهرداری به واسطه آن، املاک مختلف را شناسایی میکند.
پلاک ثبتی ملک: شماره پلاکی که در سند ملک ذکر میشود، توسط اداره ثبت صادر میشود.
نوع درخواست: یکی از مهمترین بخشهای دستور نقشه، “نوع درخواست” است. در این بخش باید تعیین شود که شما قصد انجام چه اقداماتی را دارید. به طور مثال قصد انجام تخریب و نوسازی دارید یا توسعه بنا.
تاریخ درخواست: این تاریخ مربوط به همان زمانی است که اقدام به درخواست نقشه کردهاید.
نام متقاضی: همانطور که میتوان از نام این بخش حدس زد، نام متقاضی همان نام مالک ملک میباشد. البته در نظر داشته باشید که در این بخش نام فردی که از مالک جهت دستور نقشه وکالت دارد نیز قید میشود. درصورتیکه ملک چندین مالک داشته باشد، نام تمامی مالکین در این بخش باید ذکر شود و رضایت تمامی آنها لازم است.
ابعاد طبق سند: ابعاد مشخصشده ملک که در سند آن قیدشده است.
ابعاد طبق وضع موجود: مأموری مسئول بازدید از ملک میشود و ابعاد ملک را محاسبه میکند.
ابعاد گذر اصلاحی: ابعاد گذر اصلاحی مربوط به متراژی است که ملک باید از گذر محل عبور (کوچه و خیابان) فاصله بگیرد. به اصطلاح متراژی که ملک نیاز به عقبنشینی دارد، در این قسمت ذکر میشود.
ابعاد باقیمانده پس از اصلاحی: پس از کسر متراژ گذر اصلاحی، باقیمانده در این بخش قید میشود.
ابعادهای دیگر، عرض گذر اصلاحی، توضیحات طرح تفصیلی بر و کف
تعداد طبقات مجاز: منظور تعداد طبقاتی است که بر روی همکف قرار میگیرد.
با توجه به موارد بالا حتماً دریافتید که ابعاد ذکرشده در دستور نقشه سه نوع هستند که شامل ابعاد طبق سند، ابعاد وضع موجود و ابعاد پس از اصلاحی (عقبنشینی) میباشند.
با توجه به موارد بالا حتماً دریافتید که ابعاد ذکرشده در دستور نقشه سه نوع هستند که شامل ابعاد طبق سند، ابعاد وضع موجود و ابعاد پس از اصلاحی (عقبنشینی) میباشند.
تفاوت دستور نقشه با جواز ساخت در چیست؟
برای آغاز راه ساختوساز یک ساختمان، دریافت دستور نقشه که فرم اطلاعات احداث بنا در آن قرار دارد الزامی است، چراکه این سند رسمی پیشنیاز صدور جواز ساخت خواهد بود. درواقع شهرداری بدون وجود این فرم بههیچعنوان اجازه صدور پروانه ساخت ندارد. این سند اطلاعات دقیق ملک، محدودیتها و ضوابط شهرسازی را متناسب با ساخت مشخص کرده و عملاً یک مبنای کامل برای طراحی مهندسان معمار، مکانیک و برق است.
از طرف دیگر جواز ساخت یا همان پروانه ساخت، مجوز نهایی برای آغاز عملیات اجرایی ساختوساز محسوب میشوند. هر دوی این مجوزها توسط شهرداری صادر شده اما مراحل دریافت آنها متفاوت است. دقت کنید که صدور این دستور بهتنهایی تضمینکننده دریافت مجوز نبوده و صرفاً یک گام ابتدایی در مسیر اداری دریافت بشمار میرود. پس از صدور نقشه دستور متقاضی حدود هشت مرحله دیگر را باید سپری کند تا درنهایت بتواند پروانه ساخت را بگیرد.
سوالات متداول درباره دستور نقشه
در طول سالها، پرسشهای مشابهی از سوی مالکان و سازندگان درباره این سند مطرح میشود که پاسخ به آنها میتواند بسیاری از ابهامات را برطرف کند.
صدور دستور نقشه چقدر زمان میبرد؟
مدت زمان صدور بسته به شرایط ملک، تکمیل بودن مدارک و منطقه شهرداری معمولا بین ۱۰ الی ۳۰ روز کاری است.
هزینه دریافت دستور نقشه چقدر است؟
هزینه اخذ آن شامل عوارض شهرداری و هزینه خدمات دفاتر الکترونیک است و مبلغ دقیق آن بر اساس متراژ و موقعیت ملک تعیین میشود.
مدارک مورد نیاز برای اخذ دستور نقشه؟
اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا مالکین، اصل و تصویر فیش نوسازی سال جاری ملک و چند مورد دیگر که در متن توضیح داده شده است.
آیا دستور نقشه قابل انتقال به مالک جدید است؟
خیر، سند به نام مالک یا مالکین صادر شده و درصورت انتقال ملک، بایستی درخواست اصلاح یا صدور دستور نقشه جدید ثبت شود.
در صورت انقضای دستور نقشه چه باید کرد؟
پس از پایان اعتبار ششماهه، این سند فاقد اعتبار بوده و متقاضی باید برای تمدید یا صدور مجدد آن اقدام کند.